進場教戰守則大公開
2021年到2022年中，台灣房市一片火熱，房價飆漲，尤以大新竹地區的漲幅最為驚人，但去（2022）年下半年房市似乎由盛轉衰。
去年出現「價量背離」的現象，亦即房價節節飆漲創新高，而交易量卻減少；然而根據內政部公布的2022年「全國建物 買賣移轉棟數統計」，全台買賣移轉件數下跌8.6%，六都跌幅達8.9%，跌破32萬棟，是6年來首度出現衰退的情況，土地交易市場萎縮也創下近年最大跌幅，市場上很多人喊要反轉了，甚至被視為房地產業 要過寒冬的訊號！
另一方面出現「房市上漲、股市下跌」 的異常現象，說異常，是因為一般股市上 漲有利於房市，反之亦然，然而，去年台股指數下跌逾20%，房價指數卻向上攀升 的現象，值得留意。
來到2023年，疫情陰霾逐漸褪去，經濟情勢、《平均地權條例》修法通過、升 息、通膨降溫，加上總統選戰開打……諸 多因素影響著房產市場，從2021年房市 熱絡的「價量齊揚」，到「價漲量縮」、 「價穩量縮」，今年房市將何去何從？
本期封面故事，將邀請長期深耕房地產業的資深房產行銷專家如一研九鼎副總張 財興、嘉頤建設副總經理黃宇軒等，以其專業，分別從經濟景氣面、政策面、市場 面等，來為我們解析2023台灣房市的發展前景與觀察預測。
作為自住、換屋或有置產需求的購屋者，在眾多確定與不確定因素的影響之下，該如何思考與著手呢?本期也將針對大新竹地區，由專家來解析進場的教戰守則 。
今年房市將何去何從？由專家來解析2023台灣房市的發展前景與觀察預測。
影響2023房市的多重變因
2023年房地產市場眾說紛紜，有些不太樂觀的看法，有些則是穩健樂觀的觀點，我們特別邀請房市專 家分從經濟、政策、市場等面向來觀察，一一釐清解析影響房市的相關因素，破除購屋盲點，提供判斷今年進場房市的動態性思考。
國際局勢衝擊，景氣可望翻轉
今年景氣主要受幾個不確定因素影響，包括各國貨幣政策方向、美中科技之爭、疫情解封後續發展，及烏俄戰爭與極端氣候等，對全球經濟狀況的影響。
台灣因國際地緣政治，經濟與國際經濟密切連動，而國際經濟主要受中、美2國後疫情時代努力救經濟的政策，其國內大量基礎建設及內需內移的影響，台灣部分產業受惠，間接有益於買房動能；但另一方面也造成國際原物料的上漲，加上烏俄戰爭、土耳其地震等人禍天災的災後復甦重建，營建成本居高難下。
戰爭影響全球經濟甚巨。
再來看國內經濟，深耕房地產業30年的一研九鼎副總張財興觀測市場指出，從去（2022）年下半年至今年上半年，科技業都在消庫存階段，台灣的產業控制得宜，目前已來到去化尾聲，預計第2、 3季即可反轉。
嘉頤建設副總經理黃宇軒也持相同看法，認為今年景氣呈現「先蹲後跳」的趨勢，第2、3季之 後，受薪階級更有買房的底氣和信心。
一研九鼎副總張財興認為，今年量縮價穩，後市可期。
營建成本節節漲
近年房價上漲，主要在於各地缺工、缺料，鋼鐵等原物料不斷上漲，營建業的缺工情況更是日益嚴重，勢必影響到房屋的建築成本;加上國內土地有限，取得成本愈來愈高。
此外，淨零碳排的政策與訴求，為營建符合規範的綠建築，勢必更增不少成本。種種情況墊高蓋房成本，預售屋的房價不易降得下來。
嘉頤建設副總經理黃宇軒提醒， 不要忽略淨零碳排在營造上的成本。
升息與通膨可望趨緩
自去年3月，美國聯準會Fed啟動升息循環，全年升息17碼之多，全球繃緊；國內央行作風穩健保守，也已4度升息，如預期地影響經濟成長，並間接影響購屋信心。今年2月初Fed升息1碼，被視為升息趨緩，甚至可能在上半年結束升息循環；通貨膨脹在消費者物價指數CPI增至6.5%後，也可望趨緩。
利率升降影響房貸族，他們對房貸利率很敏感， 一升息，即代表要繳的房貸更多，而想買房的首購族可能因此暫停購屋計畫，影響房市買盤。黃宇軒指出，升息等於增加房屋持有的成本，利率回穩後，有望消減買房的不確定因素。
此外，資金泛濫是近年房價上漲的原因之一，在經過一段時間回台的資金配置完畢，加上疫情解封、全球經濟復甦啟動中，資金流向其他產業，讓房市進入穩定盤整階段。
各國貨幣政策方向影響經濟，在升息與通膨趨緩後，經濟 可望翻轉，國內房市進入下一階段。
平均地權條例修正草案通關， 誰受到衝擊？
年初1/10日立法院三讀通過的《平均地權條例》 部分條文修正草案，修法5大重點：
1.限制換約轉售，違規者按戶處罰50萬-300萬元，目的在阻斷投資客團購預售屋，轉賣契約 以賺取價差。
2. 重罰炒作行為，包括散播不實資訊影響交易價格、營造熱銷假象、違規銷售影響市場交易或壟斷轉售牟利，或以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱炒作行為，都可按交易戶處罰100萬-5,000萬元。
3.建立檢舉獎金制度，針對不動產銷售、實價登錄申報等的違規行為，若民眾檢舉，經查證屬實，將由實收罰鍰中提充獎金。
4.管制私法人購屋，並限制取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記，以防後續變相短期炒作。
5.解約申報登錄，針對預售屋買賣，若有解約情形，建商應於30日內申報登錄，違規者將按戶棟處罰3萬-15萬元。
內政部表示，此次修法的目的主要是為打擊炒房行為，使不動產市場穩健有序發展，但不影響市場正常交易。張財興也認同這次的修法，最受衝擊的是不動產投機客，在修法消息傳出後，他們就有所動作，對自住客與置產客影響不大，「對房地產市場整體是健康的，自住客的選擇更多，買房也更安心」，目前市場上都是自住客、換屋族與置產客，幾乎已不見投機客。
黃宇軒也認同此修正草案過關，對整體房市是好事，「讓投機客退場，回歸正常市場」，並指出，在政策未明之前，人心最是惶惶不安，影響買房多所猶豫，政策確定，民眾在購屋、換屋上也較能確切評估判斷。元旦之前，因條例懸而未決，房市觀望而顯得冷淡；等「不溯及既往」及 預計下半年施行的消息確定後，市場開始動起來，「對於施行前購置的買方，若發生生活異動或職涯變動，於交屋前，多了可以選擇、應對的彈性」。
然而，打房政策能讓房價降下來嗎？
嘉頤建設副總經理黃宇軒指出，少子化帶來的小宅趨勢。
價穩量縮，後市可期
此時期資金不再持續流入房市，銷售速度自然放緩。然而，前幾年不動產市場交易熱絡，加上量能管控得宜，預售屋沒有太多餘屋，成屋推案量也低，不易在今年產生賣壓，在房地產的供需市場上，需求量大於供給量的情況下，觀望的消費者很難等到崩跌的房價。
量價關係，說穿了也是一種供需的關係，「價」反映的是需求方，「量」則往往是供給方所把控。 在房地產業者隨著大環境控制房市量能，價穩量缺、去化穩定，市場上可選擇的產品少，價格回穩，同時隨著景氣在第2、3季可望回升的信心下，有產業的穩定支撐，張財興認為2023年的房產趨勢「價穩量縮，後市可期」。
少子化，引動小宅主流當道
黃宇軒特別指出，不要輕忽「少子化」對房產業帶來的影響，現在多是1-2個孩子的小家庭，「家庭成員的組成結構影響使用需求，單位數變小，戶變多」，「小宅」成為當前主流趨勢，2房的房型是目前較易銷售的產品。要留意的是， 在房屋總價不變的情況下，坪數大幅縮水，出現許多小2房、小3房產品，但是否合用又是另一個問題。
「任何時候買房子，都是辛苦的」，他指出別單看今日房價，過去房價2、3百萬，但薪水也低，「這是等值通膨，並非現在買房特別辛苦」。
綜合土地、原物料與淨零政策等影響營建成本不可控因素，房屋需求大於供給，加上少子化帶來的變因，他認為今年的房產趨勢為「短空長多」，短期盤整，長期看來房價只會往上，只是攀升的趨勢是緩是急，事實上綜觀房市的表現，整體看來房價是往上的趨勢。
總統大選開打，牽動房市敏感神經
影響國內房市最大的變數，會是明（2024）年初的總統大選。綜觀歷次總統大選，土地和居住政策總是成為議題焦點，也牽動房市變化。前述的《平均地權條例》修法在年初通過，顯見此次大選「居住正義」議題將再度炒熱。
此外，總統大選也連動兩岸衝突性升高，像顆巨大的未爆彈，充滿不確定性，在在攸關全台房市是否反轉。
買房，要審視自己的需求，下手前宜多看。
今年到底該不該買房？
那麼今年到底是不是出手買房的好時機呢？對於自住客，各資深房市專家異口同聲：「只要有自住需求，任何時候都是好時機」。
今年應該持續去年下半年的交易量縮情況，在多重因素影響下，買氣趨向保守，但優勢也趨向買方，在投機客退場之後，房市上多了選擇，自住的首購或換屋族可以多看房、多比較。
高通膨時代，許多人將房子視為相對抗通膨的產品，但黃宇軒提醒，「房子的本質是家，自住就要給自己找個宜居、宜品、宜生活的好房子」。
張財興建議，若是有中意的預售屋，留意建商品牌、營建規格等，優質的建案讓利空間有限；在多重因素推升成本節節高漲的預售屋，若大幅降價，反而要留意是否有降低規格配備或其他縮減的情況。
摘自《科技生活雜誌》2023年春季號 238期 文／許佩玟 圖／黃國倉攝.嘉頤建設.Pixabay提供
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