Summary:
香港2022年12月22日 /美通社/ -- 12月20日，智盟財經聯合華泰證券成功舉辦「內地公募REITs發展現狀分析及展望」主題論壇，華泰證券研究所房地產首席分析師陳慎先生、首程控股(0697.HK)基礎設施及不動產基金管理業務副總經理張寶強先生作為特邀行業嘉賓，分別對內地公募REITs的發展現狀以及未來發展趨勢作出了深度分析，內地公募REITs將步入高速發展與增量擴圍是兩人一致共識。
陳慎表示，隨著未來資產擴募常態化和試點深入推進，公募REITs將延續市場高景氣度，並逐步擴大市場規模，未來將達到萬億市場規模。張寶強表示，首程控股作為香港上市的基礎設施不動產資產管理行業領先企業，將通過建立REITs全鏈條閉環平台，打造「產業+投資」的自循環發展新格局。
陳慎表示，公募REITs本質上即是將不動產所產生的穩定現金流在資本市場證券化，連接資金供給方與需求方，從而實現資源整合與跨期配置。截至2021年末，REITs已遍布將近40個國家和地區，全球總市值超過2萬億美元，其中，早在2020年底，美國REITs規模就已超過1萬億美元。
陳慎續指，公募REITs在中國的誕生以及發展具備成熟的土壤以及現實意義，體現在中國底層資產底蘊足，在新舊動能轉換期，REITs更有助於盤活存量資產去杠桿，是目前符合我國政策導向，服務實體經濟的上佳選擇。公募REITs在中國的推出經歷了從類REITs到公募REITs的前期探索和發展過程，首批9只公募REITs基金於2021年6月成功發行，隨著試點範圍不斷拓展，內地公募REITs將持續高速發展，按照全球主要市場的REITs市場規模占GDP的比重在3%-9%的範圍，中國公募REITs市場規模未來有望突破萬億。
把握公募REITs萬億市場這一時代機會，需要有準備以及具備相當實力的企業。張寶強先生介紹到，首程控股作為中國基礎設施不動產資產管理行業的引領者，創新性布局公募REITs，打造出一二級市場聯動的閉環運作全鏈條，實現「產業+投資」的自循環發展新格局。具體來說，前端通過Pre-REITs基金進行項目開發培育，中端以平台運營管理助力資產提質增效，再經由公募REITs平台退出回籠資金，最後由REITs戰配投資基金形成再投資，通過四點一線的業務閉環，實現資產價值的全面提升。在這個過程中，公司在基礎設施不動產領域的先進運營管理經驗是整個業務閉環的重要支點，目前首程對園區類資產具備優秀的改造、招商能力，對商辦類、公寓類資產具有業內頂級的長期運營、服務及產業導入能力，強大的管理能力與經驗對於首程真正為一級市場實現價值重塑與價值創造有重要作用。
張寶強先生續指出，目前，依托REITs，首程實現了對基礎設施底層資產全品類覆蓋，重點聚焦產業園區、停車出行、綠色環保、保障房等資產類別。在停車資產的管理上，公司業務已深入京津冀、長三角、成渝、大灣區等中國最具經濟活力的核心城市群，成為當之無愧的行業龍頭；在產業園區資產類別上，儲備面積超過1000萬平方米，已投入運營的六工匯項目已成為京西發展的新地標；在綠色環保領域，首程控股與中國人壽聯合發起設立國內首支綠色Pre-REITs基金，基金規模100億元，首期規模45億元。
而上述行業蘊含巨大潛力，陳慎指出，產業園區、新能源環保等均為中國公募REITs優質投資標的，其中產業園區資產存量以及保障性租賃住房項目規模分別約10萬億元人民幣，新能源環保的資產存量約為6萬億元人民幣。他表示，目前，產業園區公募REITs在政策積極引導下正迎來極大發展機遇，參考海外同類工業REITs的發展表現，從派息率和總體回報率來看，該類REITs均呈現出可觀的收益水平。除此以外，保障性租賃住房作為「十四五」規劃的重點項目，是響應國家號召的投資方向，其公募REITs產品資產存量空間巨大，資產質量優良且市場需求有增無減，投資價值將持續得到認可。
張寶強展望，中國公募REITs在當前宏觀政策框架及經濟體系中的重要性將逐步提升，其切實服務於公共財務體系，正受到政府密集政策出台的發展支持，市場高景氣度將有所延續；其次，作為資本市場的重大創新，公募REITs在未來較長一段時間內仍處於供不應求的階段，其良好的資產配置價值將吸引越來越多的資金關注。
實際上，目前，首程控股從最初純粹的公募REITs投資人，正逐步深入參與其中。公司於2021年參與認購了首批公募REITs產品，成為港股市場首個投資中國內地基礎設施公募REITs的上市公司以及首批搭建投資中國內地REITs專業基金的管理公司；今年10月底，首程以旗下四個自持產權的停車場為底層資產申請發行首單停車ABS，取得了深交所無異議函，發行規模預計2.3億元，還引入北京國管作為新的戰略投資方，進一步鋪路北京市基礎設施領域。
萬事俱備，靜待東風，預計公司未來將憑借其豐富的基礎設施不動產建設運營經驗以及全品類的底層資產積累，真正引領中國基礎設施不動產資產管理行業良性發展。